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许家印的2008:三步走出三重门

    2009年6月,恒大再次传出上市的消息,虽然只是传言,但立即引起各大媒体的广泛关注。这种关注,一部分源自恒大15个月那场闻名全国的上市折戟,另一部分则源于恒大上半年傲人的销售业绩:累计签约额112亿元,成为上半年唯一一家销售过百亿的非上市房地产公司。
  其实这还不是恒大最受人关注之处。对于以前的恒大,人们主要关注其上市后的规模,能否超过碧桂园,挑战万科的地产老大地位。对如今的恒大,人们则更关注它是否真的已经走出市场、资金链及品牌危机的三重门,如果是真的,它究竟如何在一年之内,从大落又腾空而起?
  创始人兼掌门人许家印到底抓的什么药方?
  三重门
  2008年,许家印经历三重门。
  首先是赴港上市受挫,成为中国最著名的上市失败案,品牌形象大受影响。
  其次是金融危机加行业拐点。始发于美国的金融危机愈演愈烈,国内从间接受影响到直接受伤害,对于地产企业来说,国际融资与国内融资双双出现困难。祸不单行的是,国内房地产市场受拐点论等多方因素影响,跌至低谷。
  所有的不利最终都指向一个困境——资金链紧张,对于日耗万金的房地产行业,这无异于被扼住了喉咙,稍有不慎,就将窒息而亡。而恒大地产因为上市失败,其资金紧张问题更受媒体关注,甚至放大渲染,潘石屹紧跟王石抛出的“百日剧变论”更令公司上下人心惶惶。
  三条路
  “IPO被叫停,解决恒大的资金问题有另外三条路可走:一是抛盘,二是项目合作,三是增资扩股。”2008年6月,许家印接受媒体采访时给出答案。
  在接下来的日子里,许家印有条不紊地的展开行动。
  第一步,私募:2008年6月29日,经过近两个月洽谈,许家印与新世界发展董事长郑裕彤、美林、德意志等巨头握手,从对方融来6亿美元的私募股权基金。这虽然不能完全弥补恒大地产的资金缺口,但对于解决资金的燃眉之急,提振公司士气具有重要意义。
  从长远来看,引入国际投行,也给恒大地产的企业决策机制带来根本转变,使其对资本市场有了更清晰的把握。
  第二步,甩盘:在融血的同时,许家印也没放弃造血,积极进行“自我救赎”。从2008年3月到2008年10月,恒大所有项目都悄然提速,达到预售条件后,先后在全国12个核心城市对18个精品楼盘实行“地毯式”开盘,跳楼式降价,项目平均比周边低几百至1000元,个别项目甚至7折出售。许家印对此很坚决定,给下级的指令是“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。
  许家印这一招是典型的弃车保帅。牺牲部分利润,保证体征回稳。结果效果不错,恒大全线告捷,销售额高达47.9亿元。
  第三步,合资:在项目合作这条道路上,许家印亦是齐头并进。2008年7月,在恒大地产的48个项目中,已有3个项目对外合作(其中两个是与新世界集团主席郑裕彤),另计划对广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目3个新项目进行融资,总建筑面积150多万平方米,涉及总地价金额80亿元。
  截至2009年6月30日,恒大已取得住宅预售面积543万平方米,公司资产负债率为71%。许家印称,公司目前持有现金余额48亿元,加上陆续回笼的资金,恒大今年内手中掌握的现金将达到81亿元,相比去年的窘迫,如今的恒大已经大为改观。
  虽然成功走出三重门,但许家印也付出了不小的代价,为牵上郑裕彤的手,他被迫让出16%的股权。为回笼资金,他不得不将原来不错的几个项目干脆卖掉。
  不仅如此,原本可以冲击地产三甲的恒大,如今随时面临被收购的风险。
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