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恒大许家印借经济大势圆梦上市

西装革履、梳着油光的后背头、笑容满面,51岁的恒大地产董事局主席许家印每逢重大场合现身,人们总看到鲜花和喝彩。
今年9月26日河南洛阳恒大绿洲开盘仪式上,许家印手捧几乎一人高的鲜花,左边是范冰冰,右边是黎明。当天,洛阳恒大绿洲售出4亿元的商品房。
鲜为人知的是,许家印还是一个资本高手——几乎是国内第一个试图借壳上市的地产商。当时,他选择的是琼能源(000502.SZ),这一计划后来由于一系列原因搁浅。沉寂了几年后,2008年3月恒大地产在香港公开招股,但不凑巧的是,由于国际金融海啸,在前期投入近亿元资金后,恒大地产的首次IPO未能成功。而在二度冲刺上市成功后,许家印家族将和恒大赢得新的喝彩。
上市身家至少300亿港元
按照香港联交所安排,11月5日恒大地产将正式上市。恒大地产此次招股总数约16.149亿股,其中10.05亿股为新股,其余为旧股。90%为国际配售,10%为公开发售,此外还有15%的超额配售权。
与2008年那次IPO相比,恒大地产此次认购情况较理想,不仅刘銮雄旗下的华人置业和郑裕彤旗下的周大福成为恒大地产的基础投资者,各出资5000万美元认购,之后,还吸引了华人首富、长江实业的李嘉诚,星岛主席何柱国和英皇集团主席杨受成。
知情人士透露,做珠宝出生的郑裕彤对恒大地产早就情有独钟,在一个酒会上,郑裕彤曾半开玩笑半当真地请许家印为自己留点股份。去年7月,在恒大地产增资扩股6亿美元时,郑裕彤、德意志银行和美林银行等机构也积极参与,令恒大地产募集到急需的资金。
不过,也有圈内人士认为,恒大地产此次招股成功,也与其选择了熟悉本地的保荐人有关。据透露,恒大地产保荐人除美林和高盛外,还有中银国际,而包销商则有申万证券、大福证券和英皇证券等多家机构。包销商的最重要作用是,它有义务买下包销份额中剩下的股票。从包销商踊跃参与的角度看,此次恒大地产的IPO确实很吸引投资者。
初试借壳琼能源
知情人士告诉理财周报记者,许家印第一次试水资本市场并不是外界通常谈论到的2008年在香港上市。1997年,在拿下广州工业大道北农药厂的地块、将其开发为恒大地产前身——恒大实业的第一个楼盘金碧花园后,许家印就有了进入资本市场的冲动。作为1982年就毕业的“老三届”,加上之后在开发珠岛花园的广州鹏达集团磨砺,令许家印认识到资本的魔力。
2000年左右,国内市场只有几只地产股,稀缺的资源令许家印想到了借壳。2002年8月,恒大实业宣布受让琼能源4186万股法人股,成为第一大股东,之后琼能源更名为恒大地产。之后,许家印又将旗下广州花都绿景房地产公司90%的股权注入恒大地产。重组后,恒大地产2003年上半年就成功扭亏:实现营收1.21亿元,净利润达4698万元。不过,随着国内资本市场低迷,恒大地产又遭遇了一些事件,许家印逐渐将目光移向了海外。
实际上,恒大地产选择在海外上市某种程度上也有许家印个人性格的因素,恒大地产内部人士说,“许总胆大,性格倔强”,尤其是去年,在“面临危机时,他选择了最难走的路。”
此前,许家印也曾透露过2008年那些上市的夭折,“我们本来想融资15亿美元,而当时也有7-8亿美元定单。”不过,在遭遇突如其来的资本市场动荡时,面对保荐人摩根斯坦利的压低招股价的要求,许家印还是选择了拒绝,“开会之后,我决定暂停。”
不过,对许家印触动最大的还是当时广东的“地产五虎”中,除恒大外,富力、合生创展、碧桂园和雅居乐都在香港上市了。并且,这些上市地产商都通过资本市场得到了更多的发展机会。
许家印的“两个寒冬”
熟悉恒大地产的人都知道,每逢五一、十一和周末的卖房旺季,恒大都会在报章连篇累牍大打促销广告,同时还群发手机短信,短信的第一句便是人们耳熟的“开盘必特价,特价必升值”。
细心的人们注意到,恒大地产此次上市,还特地开通了一个网站。里面收录着许多销售信息,从中不难看出许家印的房地产开发逻辑。
一篇名为《许家印:迎来鲜花和掌声的时刻》文章写到:“7月10日,恒大集团的许家印邀来成龙、范冰冰等五大明星,共同为其恒大御景半岛超五星级白金酒店助兴。”但仅仅在一年多前,恒大地产还处在“寒冬”当中。2008年3月,恒大上市备战赴港IPO,拟募资100多亿。
当时正值全国两会,身为全国政协委员的许家印没有参会,全程在香港督战。
路演期间,恰逢美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。面对巨变,公司决定暂缓上市。但是这样一来,计划中120亿到150亿元的融资中断了,公司的发展遇到了不可想象的困难。于是,流言四起,像多米诺骨牌一样,恒大旗下多个项目传来停工、破产的消息。许家印选择了沉默。”
上市未成,恒大4580万平米的巨额土地储备备受质疑,但许家印坚持说,再困难他都不会卖地卖项目,因为那相当于“卖儿卖女”。
理财周报记者获得的一份《恒大报》,第二次全文刊登了许家印在年中会议上的讲话。许家印在讲话中谈到恒大面临的“两个寒冬”,一是上市暂停、二是国际金融危机给企业带来的“寒冬”。为了应对“寒冬”,恒大作出最重要的战略决策——不卖工地、不卖项目,转而向国际资本市场融资。后来的故事大家都知道了,去年6月,恒大引进香港郑裕彤、科威特投资局等国际股东,融资6亿美元。
今年5月开始,许家印在恒大内部开展“四大运动”,即“严肃纪律,整治人事管理,强制贯彻实施工程、招投标等专业管理制度,彻底清除三种人”。理财周报记者对许家印“三种人”的提法很感兴趣,经咨询公司这三种人指的是:水平能力低下不求学习上劲的人、只讲不干人浮于事的人、混入恒大的蛀虫捞一把的人。“地产枭雄”许家印的“军事化”管理手段可见一斑。
上市前拿下五项第一
知情人士透露,在去年底恒大集团的内部会议上,许家印当着公司员工的面,坦白了自己的心迹,恒大正在面对两个寒冬。“那段时间,许总的表情总是很严肃。”广东省工商联的一位委员告诉记者,“不过,在今年3、4月后,情况好多了,许总和我们又经常说笑了。”
广州一家大型房地产公司高管说,自从许家印去年IPO暂缓以来,业内明显感到其“剑走偏锋”。“企业的性格与老板关系很大,许老板在内部管理上奉行军事化,管理严格、超前。员工的压力很大,但薪酬也远高于同行,预计上市后薪酬还要提升。”
实际上,恒大与其他地产商相比,不论是地价成本,还是开发实力,并不逊色。不过,恒大地产仍然愿意集中开发中端地产,其70%的楼盘都集中在中端,这种模式在上市后可能有所改变。
上述高管对此表示认同,他说,恒大与富力的商业模式有些类似,现在都朝着精细化方向发展。恒大近期狂飙猛进,一举拿下内地前三季度房地产企业销售面积、第三季度销售额、土地储备等五项第一。
广州另外一名房地产投资企业负责人透露,恒大属于“能屈能伸”型的企业,近几年发展飞速。“它的贷款也多,项目降价起来没有一点手软 。”譬如恒大就一直奉行“开盘必特价,特价必升值”的理念。
该负责人还比较广东几家大型房地产上市企业说,“恒大、富力和合生都是广州本地成长起来的。雅居乐的海外联系多,做的精品一点;合生朱老板实力强大,项目主要集中在广州;雅居乐是从中山迁移来的;碧桂园拿的地块基本都在郊区。”对于许家印个人,其评论说“作风果敢,招来的闲言碎语也就多一点”。
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