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暗潮汹涌 中国地产蕴育“三场战争”

1987年12月1日,时任深房公司总经理骆锦星举起11号牌,赢得中国土地“第一拍”,以525万,仅610多元/平方米的地价获得中国历史上第一公开拍卖转让的土地,修建了第一个商品房社区东晓华园。22年过去了,中国房地产行业已经天翻地覆,今非昔比。不别公开拍卖土地已经司空见惯了,而成交的地价更是惊人,动辄几十亿、上百亿的土地争夺战在全国也并不鲜见。日前,恒大在香港上市,募集约60亿港币,根据当天开盘情况该公司的市值约为640亿港元,而该公司的土地储备甚至达到了4600万平米。不仅仅是恒大,龙湖、万达等至少20家左右的房企都宣布了自己的上市攻略。
土地之争、资本之争、产品之争、品牌之争等等,已经在中国地产行业中消烟弥漫,作为中国房地产的桥头堡广州地产,近20年来表面上看似风平浪静,实际却暗潮汹涌,广州地产企业在领先全国地产十多年以后却面临着来自本地以及全国开发商的奋起直追,随着资本市场大举进入地产以及全国房地产的蓬勃发展,他们的霸主地位也在受到前所未有的挑战。

最大地主之争:恒大VS碧桂园
一荣俱荣。在住宅高销量吸纳大量现金流的背景之下,各大房企终于重拾在土地市场挥金如土的豪迈,万科、保利、富力、城建、雅居乐,乃至甚少在一级市场露面的碧桂园都开始加大土地储备力度,新一轮有关生产资料的军备竞赛就此开始。
截至2009年6月30日,碧桂园已取得国有土地使用权证(含权益)的可建建筑面积高达4351万平方米,雅居乐、富力、合生创展、中海、绿地、新世界六家房企土地储备也全部超过2000万平方米,其中新世界和雅居乐将突破3000万平方米大关。上海绿地今年拿地超3500亩,总储地超4000万平方米;杭州绿城2008年底已达2500万平方米,他们都可进入全国十大地主之列。
  4600万平方米,凭借这个数据,2009年11月5日,香港联交所主板挂牌上市的恒大地产已经超过碧桂园一跃成为新科“最大地主”。日前,恒大地产董事局主席许家印称,在近年内将土地储备稳定在5000万平方米基础上。
广州是近段时间以来的"地王"多发地带。6月10日,珠江新城最后一块住宅用地D 8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中拍出,楼面地价达到15323元/平方米,创造板块最高价纪录;7月16日,番禺D S1102地块出让结果出炉,最终成交价达到7296元/平方米,成为番禺新地王。在另外一个房地产核心城市北京,单价和总价的“地王”纪录在6月26日下午和6月30日分别刷新,最高楼面地价和总价分别为1.52万元/平方米和40.6亿元。
土地是原料,没有它房地产开发就无法继续。不仅于此,土地还有着隐性价值,可以升值和抵押。“手里有粮,心中不慌。”这正是国内楼市在最近两三个月内频繁出现高价土地的诱因。
  
豪宅霸主之争:汇景新城VS星河湾
   近日,广州老牌豪宅汇景新城有新动作,举办一场价值论坛对十年开发经营的汇景新城做了价值总结,定义为广州“中央国际住区”。据悉,其压轴之作即将推出。而就在不久前,星河湾回到广州,重新开局,高调推出星河湾海怡半岛。广州豪宅霸主之争再起烽火。
山不在高有仙则名,水不在深有龙则灵。广州的豪宅市场历来有“北汇景,南星河”的说法,一个地处云山之高,一个位临珠江之侧。北面天河的汇景新城继续延续着粤派豪宅的神奇故事,而南方番禺的星河湾则在北上以后再回珠江边重新挑战豪宅的品位标杆。
作为传统豪宅产品的供应商侨鑫集团,一直以“要么不做,做就做最好”的开发理念,占据广州高端物业市场,其旗下的汇景新城占地1300亩,自1998年在天河北部登场亮相伊始,更被喻为“地产王冠上的明珠”。项目成名于依托起伏错落山势的复杂建筑设计,创造出了三山五园三湖一岛的立体景观,随后更是凭借“八运聚宝盘”的风水布局自成一派,奠定其广州首席豪宅地位,引来城中富豪追捧。汇景北倚三大名山,南对高尔夫球场、汇景湖等景观,居高临下,注定汇景新城普一诞生便拥有独特的贵族血统。另外小区入口有独立天桥与广园东路相连,通达广州甚至珠三角各个区域。
汇景新城历经十年,别墅、大户型豪宅等相继入住,已建成高尔夫、亚太俱乐部、7个主题会所,业主来自30多个国家和地区,已成为广州著名的国际人文居住区。即将推出的最新产品“龙熹山”南向四万多平米、高达数十米的“龙熹山公园”,北依高尔夫练习场,配有双泳池大运动会所,属顶级巨献。
然而就在侨鑫在豪宅市场独孤求败,高处不胜寒的时候,广东宏宇集团却剑走偏锋,虽然该集团第一个项目广州星河湾当初因地处偏远的华南板块番禺,并未引起太多的惊艳。然而该公司北上北京,提前进京赶考,励精图治几年后,北京星河湾在全国一炮打响,吸引了全国豪富阶层的赞许,确立了新一代豪宅品牌新贵地位,最后干脆连公司也更名为“星河湾”。而后再后广州打造豪宅品牌。衣锦还乡,恍若隔世,广州星河湾第五期——星苑已经完全脱胎换骨,六大各具特色、充满异域风情的水景园林社区组合等打造出一幅唯美的水岸画廊。成为汇景新城的一个有力竞争对手。

广州“一哥”之争:富力VS合生
在广州,同列“广东五虎”的富力和合生算是一对欢喜冤家,双方在广州拼杀多年,但依然互为伯仲。2008年,“粤上市公司房地产双十强”中合生、富力同时上榜,而在上市十周年内地百亿房企中,合生和富力竞一齐名列孙山,同时跌出百亿行列。双方不仅在开发模式方面有异曲同工,而且在战略转型方面也有惊人的相似手笔。
以旧城改造起家的富力擅长于在市中心营造大盘,以大盘的气势和稳定的价格增长在广州地产乃至全国市场异军突起。而合生则擅长于布局于政策之前,在城市规划的未来方向拿下大片低价土地,然后再通过打造高端项目获得丰厚利润。而从2004年开始,一直对香港的新鸿基模式颇有好感的富力,确定了进军商业地产的策略,以含金量高的商业地产带动配套住宅价值,同时可为企业带来稳定的现金流。截至2008年末,善于营造大盘的富力地产已经落成以及待发展的商业地产已经达到114万平方米,其中仅2008年富力集团便有市值60亿~70亿元的商业地产落成。而自2005年开始,合生也开始介入商业地产的战略布局,在住宅小区内开发了不少大型酒店项目。根据其公布的2008年业绩,合生去年已落成的存货以及发展中待售物业两项合计市值达137亿港元,。
用“相濡以沫不如相望江湖”来形容富力、合生是再形象不过的事了,在“广东地产资信20强”中富力、合生都是6次蝉联。而在中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中,富力和合生分列为第四、第五位。虽然与万科、中海、绿地前三甲略有差距,但在广州地产“一哥”的竞争,富力和合生无疑是最有实力的对手。
天下风云出我辈,宏图霸业笑谈中……,时下的广州开发商们不乏叱咤商海的英雄气概,也有“人在江湖,身不由己”无奈和感慨。
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