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"圈地—上市—圈地" 09年房地产发展模式强化

2009年12月23日,底价高达165亿元的广州亚运城项目整体出让成功,由富力、雅居乐、碧桂园民营地产三巨头组成的联合体以255亿元的总价竞得,成为全国“新地王”。   2009年,“圈地—上市—圈地”的模式正在强化。“房地产企业上市是新一轮乱象的开始”。日前,在粤博汇第二期论坛上,地产业内资深人士黄长乐毫不客气地表示,上市—圈地导致房地产企业资源过于垄断、信用过于放大。
从异象到正道圈地—上市—圈地乱象
  2009年,刚刚上市的恒大集团主席许家印资产超过了比亚迪的王传福,而当年碧桂园上市也是诞生了国内首富。12月23日,255亿的国内地王诞生。由三家民营上市公司获得。   “原来房地产企业是不允许上市的,证监会在2002年之前都没考虑其上市,所以有些房地产企业用各种手段变成上市公司,那叫异象。”日前,针对房地产行业不断有富豪诞生,粤博汇举办第二期论坛,从业近20年的黄长乐表示。黄长乐认为,房地产企业上市是民企新一轮乱象的开始,会导致房地产企业资源过于垄断、信用过于放大,从而造成经济资源的不平衡分配的一个起点。   “广州市社科院研究员、广州民营经济发展研究会副会长彭澎表示,这是非常恐怖的一个时代,所以才不断地有开发商成为中国的首富,而我们的财富榜里面现在的开发商占据的比例太大,确实是整个社会资源失衡,这可能是一个非常危险的时段。   房地产创富模式三阶段论:从王石到许家印   2009年,越来越多的地产商跻身国内富豪行列,他们是怎样聚拢财富的呢?   “房地产创富应该有关系、资源、资本三个阶段。”彭澎表示,第一个阶段就是靠关系,这个关系的目标就是权力,有权力才能拿到土地,有权力才能拿到钱。   第二个创富阶段靠资源。这个资源还是离不开土地,包括建材。这个资源可能是通过一些专业化的公司,包括策划公司,代理商中介等等进行整合。   第三个阶段是靠资本。主要就是股市。中国的股市跟房地产开发的历史差不多,都不成熟,我这边拿地那边到股市上去融资,只要有地就能够融资,融资过来的这些钱再拿地。这永远是一个开发商上市的态度。   广州维森置业董事长张维伦则认为,房地产产业发展分为三个阶段。1988年的房地产市场土地开始流转,到1998年这10年为第一个阶段,1998-2008年是第二个阶段,现在是第三个阶段。   第一个阶段要从一个产业来讲的,就是生产资料的竞争。第一个阶段最典型的例子不是冯仑,是王石。王石是靠鸡饲料发家的,鸡饲料是生产资料。我们会发现那一阶段都是倒卖生产资料发家的,在那个阶段房地产商应该简称为地产商,就是倒地皮。   第二阶段,从1998-2008年这10年,那个时候竞争重心转移到生产工具了。所以在后10年开发商很重视找专业公司,设计公司、施工单位、好的材料供应商,把产品开发好。这个时候他们开发的是对产业链中生产工具环节的控制,包括现在万科所谓的产业化实际上也是生产工具的一种改善。但是典型的代表应该就是碧桂园的杨国强,因为他对这种产业链的控制我认为在房地产里面不是第一就是第二,每一个环节都控制得非常好,他的生产工具控制得很好,所以他上市成为了中国首富。第三个阶段代表人物是许家印,生产方式靠资本。我地拿得可能没有你那么好,我的专业公司可能也没有你的好,那我上市啊,一上市就是首富。   严格来讲,在之后这三者实际上是并存的,只是某一个阶段某一个更为突出,第一个10年以炒地为代表,第二个10年以开发为代表,第三个10年以资本运作为代表。   地王之争国企对阵民企   255亿的亚运城之争,可以看成是民企对阵国企的难得胜利。而在此之前,大部分地王都让国有房企拿走了。   “国企和民企不一样在哪里呢?简单讲一个就是保守型一个是激进型,一个是资源控制型的,一个是市场竞争型的。”张维伦认为,国企考虑问题首先是保值而后才考虑增值,民企考虑的不是保值的问题而是增值的问题。就拿地王来说分为两个阶段,实际上上一轮地王大部分应该是民企拿的,这一轮基本上都是国企拿的。这一轮是在2008年整个房价跌下来没人拍地的情况下才产生的地王。每一轮产生的地王内容不一样,上一轮地王产生的背景是整个房地产还在往上走,民企的胆子就很大了。这一轮正好国家4万亿进来,国企又有钱了,地是保值的,国企认为拿地没错。所以这两个的确打法是不一样的。   张维伦认为,其实不管是国企还是民企,房地产企业的创富模式至少分三种类别:一种类别是品质型的,以星河湾为首。他四五年开发一个楼盘,把品质做到极致靠这个赚钱,也行。   第二个是打速度型。这个做得比较好的我觉得是合生创展,他这种拿地的速度、开发的速度在这十多年都是在行业领先。第三种类型是效益型的。就是打成本、打赚钱的,这个方面我倒觉得是碧桂园,他就是比拼性价比。总体上来讲不同的开发商有不同的打法。
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