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80后“房奴”采用哪种还款方式最划算

  不同的还款方式,所还的利息有所不同。据测算,一笔50万元、期限为30年的贷款,采取不同的还款方式,利息支出相差12万元之多。因此,如何节省贷款利息也成了80后“房奴”最关心的问题。
  众所周知,公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是7折优惠利率取消后,两者之间所还的利息差距更大。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。
  对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,目前尚没有政策变化。不仅仍可首付两成,更可享受3.87%的公积金利率,比7折优惠利率还低。本市住房公积金管理中心相关人士提醒,公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
  另外,由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。因此,最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。
  对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。
  目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。
  以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)为例,采用等额本息还款法,利息超过71万元。而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。
  值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。
  业内人士称,如果单纯从节省利息角度来讲,缩短贷款期限较划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。如果客户选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻,但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”
  另外,专家说,提前还贷要算好账,比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意义就不大。
  对于有5万元以上资金的“房奴”来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。
  记者了解到,一些银行推出了可以帮客户节省利息的房贷理财业务。如贷款者在还款账户中存入超过5万元的存款,银行将按一定比例视为提前还贷,这部分资金可获得相当于贷款利率的收益,且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各银行有所不同。
  另外,贷款者还可选择加快还款频率的“个贷”产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快,节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0-3天,全年还款26期,还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下,减少大量的利息支出。
  
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