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许家印:建议国家“三控”降房价

  全国政协十一届二次会议开幕的第一天,虽然“两会”上有更多关系国计民生的大事值得关注,但是,有关如何降房价的提案却在此次会议开幕前的一个小时,在会场外的广场上引起了强烈关注。
  3日下午两点半,当十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印刚一出现在人民大会堂门口,就受到了各大媒体记者的围追堵截,采访主题直指其刚刚提交的提案:建议国家“三控“降房价。
  “要降房价,应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。”许家印在接受中国经济时报记者采访时表示,应建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段,使房价下降到稳定合理的价位,从而保持房地产市场长期稳定健康发展。
  许家印告诉本报记者,解决房价问题,首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。
  通常情况下,前两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力,往往没有太大变化。后三项才是真正影响房价的关键因素,如果政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价一定能够下降。
  近年来,土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源,一些地方政府热衷于“土地财政”,无形中推动了地价飞涨。目前,我国各城市土地成本占房价平均成本已达30%左右,房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,又推动了房价上涨,而房价上涨过快致使很多普通老百姓买不起房。
  因此,许家印建议在目前的土地招拍挂过程中,地方政府不但要控制地价下限,还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价,土地出让即告流标,留待下次重新出让。当然,实现这种控制地价的方式,前提是保证充足的土地资源,确保土地市场供需平衡,这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
  在控制土地价格的同时,还应控制税费。目前,房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%—40%,这些将直接转嫁给购房者。
  “建议国家完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,这将有利于大幅降低房价。”许家印给记者算了一笔账,例如,按企业毛利润30%—60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值,可直接取消,改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算,仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
  虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业,但利润也应控制在合理的区间。建议国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。
  “房价过快上涨,超出市场承受度带来的泡沫破灭,危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益。”许家印向本报记者表示,从长远来看,房地产企业理性控制利润,使房价下降并保持合理稳定,才能保证房地产市场的长期稳定健康发展,这和房地产企业的长远利益也是一致的。
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