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房地产路在何方——融合之路

在中国,从改革开放到现在,由于市场上的供求不足,过去几十年房地产的发展都是比较好的,在一些国家重点城市,经济特区中表现尤其突出!
在市场上我们可以听到很多对于房地产看好的正面信息:如城市人口房地产要求量超过房地产的供求量;城市的商业圈不足;城市的发展在稳步上升,房地产升值不减;新型开发小区,让大家的居住更舒适等等。这些声音,我们可以这样理解,由于城市的发展,大量人口的流入,导致了这个市场的房地产供不应求,同时兴旺了当地的商业,原来的商业圈已经不能满足目前的要求,新型的休闲、商住、办公场所被不断的分化,再生,形成了大量新的商业圈,引导城市进一步的发展,从而保证房产的稳步上升,在城市购买房产成为很多人心中的目标。但同样的由于大量人口的流入,其实也导致了城市大量的治安问题,一些原有居住区成为治安隐患,新新型开发区,成为了很多人更为理想的居住地,引发了大量的二次,三次购房,一些城市新一代的一次购房必然选择!所以市场的正面信息,其实城市房地产的兴旺,体现的是城市发展功能化的,区域化!
时而至今,中国经济发展已经得到了阶段性的发展,人民生活水平有明显的提高,对房地产品质的要求反而是越来越高,但需求反而不见得日益提高。原因何在?
一方面由于国家的政策,经过前面几十年的房地产兴旺,房地产的数量已经基本上达到了每户人家有一个房地产的目标,同时计划生育政策的实行,一定程度上控制了人口的过度增长,使得供求平衡趋平衡了!我们可以从国家发表的国家统计年报上,作一个分析,就可以得出!
同时由于通货膨胀的加剧,国家目前也出台了各种政策,控制银根,使得市场上流动资金减少,银行减少贷款,开发商没有足够资金运营,导致市场出现很多“烂尾楼”,市场购买力不足!
从经济发展的角度看,由于相对于过去几十年,房地产升值比较慢的,但近年却明显加快了,同时通货膨胀,物价上升,虽然人民的生活水平提高了,但绝大部分的人的经济收入水平还远远没有越过市场发展的速度,人民根本买不起房!在目前大部分的城市我们都有这种现象,而且越来越明显!
还有是国家发展原因,由于经济水平的提高,各地区的经济发展正在日益平均化,原来一些国家重点城市的经济优势不再从前了,随着发展,被一些二线,三线的城市日前代替,同样的二线和三线城市的功能也在被城镇代替!这就导致了人口的流动变得更大了,人们的选择性更多,原来在城市购买房产的优越性不再明显,但功能性还在,所以更多的人是使用以租代买的现象!在深圳,上海等城市这种情况是很明显的!
从政策面,经济面和发展方向三个角度,我们可以意识到目前房地产市场已经走得困难了!很多开发商都在封楼待售!那是否就是说房地产已经走到没路了!
不是的,我们可以这样说,中国的房地产在面临着一个转变的过程!
这种情况在世界各地都有出现过,尤其是在发达地区,这是一个国家和地区发展的必然过程。人口素质的提高,导致城市发展的提升,地区差异性的减少,人口流动性更强,生活要求更高。这样必然会影响会引了一个地区房地产改革,新城区的出现,旧城区还在,城市的房地产面积实际上是在不断扩大的,但其实人的活动圈是有限的,如果一个生活圈已经形成,人民是很难再次适应新的生活圈的,同时人口必然会有一定的移动,那会平均化一个地区的商业氛围,一定程度上破坏了一个小区域的经济发展,同时新的区域不见得立马成型,这样形成购房者就会面对买卖两难的局面!在广州等一些城市,我们可以经常见到一些新开发小区,已经售完,但却入住率不高,周边商业冷清的现象,所以目前很多的城市人宁愿花更多钱租住生活更便利的生活圈,而不选择购买经济更合算的新楼盘!
所以目前的房地产开发商,在作房地产开发时,应该考虑到购买者的要求,实现功能化房地产开发。但实际上,目前更多的房地产开发商,考虑更多的是地方政策,人口统计数据,利润多少等进行房地产开发,没意识到这个市场在变化,利用传统的手法,美好宣传,数据显示等消费者见不着摸不着的手法进行销售!城市有高中低收入的人群,人数怎么分配,他们的要求各是什么,生活习惯又是怎么样,收入水平如何,对将来有什么计划?这些从需求者者角度分析的是否已经进入房地产开发设计过程中了?对于房地产开发商,相信的是明显不足的,他们更多的是通过政策投机,利润第一的原则为目标进行开发的,而这些在成功的房地产开发商更多的是从消费者角度进行分析开发设计的!而目前市场上越早意识到这一点的开发商,在市场上只会越早的成功!我们可以这样说:“起点不同,终点各不相同!”
而当开发商的房地产售完了,就可以走人了,当地的房价自然也会长了!这种现象在早期中国房地产市场是很明显的,因为当时的房地产奇缺,同时国家也支持开发商进行开发,市场供不应求,所以人们作房地产开发的技巧性不用太足了,那时候我们叫“敢拼就能赢”。而目前城市的城区开发已经慢慢的成型的,如果还在利用老一套方法明显是不可能的,开发要考虑城区的规划,城市的人群,配套的设施,周边的环境等问题,同时也要考虑城市二手房数量,城区政策,人口素质等,在这些还没有准备的情况下,进行新房地产开发,在目前显然是不太可能的!
那么我们应该怎么做了,我们可以参考一些外国发展经历,如香港,香港的土地有称之为“寸金尺土”之称,为什么可以做到这样的地步了?
香港本土地小人多,而在英国政府统治时期,香港的文化素质的发展很快的,这是直接影响到一个地区的人民的收入水平,通过对外贸易,对国内投资设厂,香港生活水平明显提高,人们丰衣足食,对房地产素质有着很高的要求,加快了香港房地产功能化进程,这个过程和我们国内目前的上海,深圳等地区的发展是很类似的!由可见一个地区的房价多少,其实是要与一个地区人们收入水平成正比的!
而当英国政府走后,中国给予香港自治权力,不久发生亚洲金融危机,导致了香港房地产大幅下跌,而经过10年香港的经济没有变得更差,房地产回到了正常的水平,这是由于香港政府10年改变香港的城市地位,大力发展旅游业,提供各种税务政策,加快商业发展;发展国际贸易业,成为国际贸易都市,吸引了大量的投资者在这里投资;增加香港本土的教育资源投入,让香港人才城市素质不断提升等等,实现了香港房地产复苏!在此其实香港是一个资本主义制度的,那么香港政府的政策其实更多是一个指导作用,而市场复苏,其实是香港房地产商积极利用政府政策,与地方人民合作,提高更优质服务所至的!而这里参与政府的政策,其实我们中国房地产开发商应该向他们学习的,而他们的目标是通过提供更质的服务,从而提高自身利润,这是我们很少会考虑和会做的。
提供优质服务相对提升自身成本,相信很多人都认同的,但香港为什么可以通过这种方式提升开发商的利润了,因为香港人是很精明的,服务是无形的,相对的服务价值也不可能市场化的,其实服务是可以成本很低的,只要在开发初期,作好整体的筹划,那么开发成本会明显降低,降低至足以越过支付服务的成本,从而提高自己的利润,又提供了社会就业,同时也可以通过服务提升自己的品牌,而这全是建立在合法,政策支持的原则下的,可以说是“一举三得”的作法。在国内其实了是行得通的,但因为这是包括理财,税务,策划等多方面知识的,对开发商的企划能力是要求很高的,意识要求很强的!在中国非常多的开发商没有这种想法,市场上也没有那么多这种的人才提供,所以开发商在开发之初已经不太适合这个市场的高要求,那么最后失败收场,也是理所当然的了,这是可以说是一种“原罪”。在以后的开发时,作为开发商就应该多考虑这些问题了!
那么对于已经开发,但经营不太理想的房地产项目我们又应该怎么处理了?
下面英国Bromley by Bow社区位的一个案例大家也可以参考一下:
Bromley by Bow社区位于伦敦东郊,是英国最贫穷的地区之一。在这个遭受社会排斥的社区中,失业率高,缺乏投资,居民收入水平低,健康状况差,而且居住条件恶劣。
Bromley by Bow社区中心成立于1984年,是一个旨在改造当地社区的先锋的志愿机构。该中心通过创新的模式来振兴这片地区,目的就是要使Bromley by Bow成为一个置身经济主流之中的健康和学习型的社区。
在试图改造建设社区的进程中,该中心发现传统的社区发展模式举步为艰,于是他们开始发展自己的改造方式,从而创造出基于“整合,卓越和伙伴关系”这几项核心价值的有机和创新的模式。
目前该中心每周为当地居民提供100多项活动,范围涵盖了健康,企业,学习,环境和艺术。
2003年9月,该中心萌发了一个创意,就是将部分活动转化成社会企业,从而创造出经济利益来帮助其他疲于寻求资金支持的活动。来自Barclays银行的Alan Woolston对此方案提供了帮助,并受邀担任了Bromley by Bow社区中心社会企业中心的主任。通过分析研究,5个小型社会企业正式成立,构建起社会企业中心。
Bromley by Bow认为社会企业意味着经济与社会效益的双赢。对于该中心而言,社会效益主要就是创造地区财富,就业机会并为不曾接受过主流教育的居民提供培训。培训课程包括了园艺,设计和木工技术等等。这个社会企业中心另外一个与众不同的特点,就是它是由Bromley by Bow现有的活动发展出来的,因此它有机地成长起来。
目前,这个社会企业中心聘用了30多名员工,年营业额超过100万英镑。这些收益都被重新投入到社区兴建的活动中。中心主要有以下几家社会企业:
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绿色之梦-曾经获奖的风景设计建造的服务
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参观与研讨-向期望从Bromley by Bow 经验中获益的机构提供咨询服务
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家具小组-家具的设计与制造
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Lekker设计-图形设计服务
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生命之标-由年轻的艺术家们承接公共艺术任务
以下一些数据说明了Bromley by Bow社区中心采用的发展模式的力量和可行性:
-约有2000人定期前往中心
-23% 的当地家庭中有一人或多人定期参加中心活动,或使用服务或担任志愿者
-至少35%的当地家庭在2006年与中心有过直接接触
-68%的中心员工就生活在该社区
-该中心的用户,志愿者,员工和成员的种族构成与当地人口的种族构成紧密吻合
更多关于Bromley by Bow社区中心的信息,请访问:
这是一个英国的公益性项目方案,我们要关注的是这个活动是由来自Barclays银行的Alan Woolston对此方案提供了帮助,从背景资料我们可以见到,其实这个社区是存在很多问题的,如失业率高,缺乏投资,居民收入水平低,健康状况差,而且居住条件恶劣等。他的发展空间是不大的,很行、房地产、人民素质都存在问题,而作为一个银行家Alan Woolston,却投资帮助了这样一个公益计划,最后达到了强化社区和市场赢利双赢的目标,其中重点点是他通过提供一定的资金和资源,盘活了很多银行自身的负债,如房地产,贷款等,提供社区服务同时提升自己的资产价值,如
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家具小组-家具的设计与制造
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Lekker设计-图形设计服务
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生命之标-由年轻的艺术家们承接公共艺术任务
这些其实都是需要成本的,但他的作用都可以产生比较高的经济价值产品,这些产品能改善银行不良房地产价值,协助房地产商提供更优质的房地产项目,提升一个社区人口素质,从而提升整个社区的商业氛围。
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参观与研讨-向期望从Bromley by Bow 经验中获益的机构提供咨询服务
在这个项目中,其实就是作为企业在项目进行前,就可以在这里得到咨询,整理开发路线,降低项目成本,获得最新的政府、银行的政策支持,提升自己的项目价值和利润。
这个案例给我们一个启示是:作为一个目前开发不太成功的房地产开发项目,其实我们可以通过融资再投入,提供一些房地产增值服务项目,这里更多是的指社区参与项目,而不是单独的支持性服务项目,通过项目提升社区气氛,吸引更多的人加入当中,达到盘活房地产和提升品牌的目的!
通过两个案例,相信对于房地产开发,大家都有一定的方向了,今后的城市房地产开发,其发展方向,更多的是指向了功能化、社区融合指数,社会公益性等因素,这需要我们在作开发设计初,做好开发整体思路,将利润成本和利润分摊到房地产开发的设计进行时,销售时,售后服务三方面的,使房地产整体开发项目成功。这需要开发商在税务规划,发展方向,社区文化,人口素质,增值服务作更多的考虑,有更高的需求。
相信越早意识到这一些,房地产的将会越来越好!
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