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抢占洼地:地产商集结二三线城市

随着一线城市“地王”升级,越来越多的房地产商或主动或被动地展开了新的战略部署——“到二三线城市去”

自3月15日央企一天之内在北京制造三“地王”之后,对房地产的调控声势突然加大了。

三天之后,国资委被“逼”对非房地产主业央企下达“紧急退出令”,要求“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出。”

正当市场议论此策“无时间表,恐将不了了之”之际,国资委主任李荣融3月19日在部分中央企业会议上提出要求,78户不以房地产为主业的中央企业,要在“15个工作日制定退出方案”。

国资委表态之后,国土资源部、住房和城乡建设部也纷纷表态。3月22日,国土资源部副部长贠小苏在加强房地产用地供应和监管工作视频会议上指出,要严格保障性住房供给,没有制定明确供地计划的地方不得出让住房用地。住房和城乡建设部部长姜伟新近日亦公开表态,要继续综合运用土地、信贷、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。

正是山雨欲来风满楼。被寄望将成为北京新“地王”的中服地块,拍卖也因此再次推迟。位于北京CBD核心区域的中服地块,本应于3月8日公开拍卖,后被北京市土地整理储备中心公告延期至3月25日。业内猜测,此举是为了避开在全国“两会”期间制造“地王”。

在3月15日“地王”集中问世后,北京市土地整理储备中心3月19日再度公告,宣布这一地块暂停交易,“其交易恢复时间另行公告”。由此,中服地块的拍卖被打入了没有期限的“冷宫”。

各部门急急如令,是动了真格,抑或是老调重弹,有待市场检验。对于央企房地产整顿之后效,一种市场预期是,这将使央企房地产企业强者愈强,在一线城市占更优的资源禀赋、具备更强的竞争力。于是,“任志强类”的声音或将更加鹊起,“只好承认自己的无能,转入二三线城市……”

另一种市场看法是,国土部的“饿地政策”实际上是进一步限制土地供给,只会强化重点城市土地的稀缺,而对那些无强大实力或背景的房地产公司来说,这更是一种“残酷”的挤出。

由此,随着一线城市“地王”升级,越来越多的房地产商或主动或被动地开展了新的战略部署——“到二三线城市去”。

二三线泡沫争议

2009年12月底,万科总裁王石就抛出了“泡沫正向二三线城市转移”的言论,并声称“万科已经为泡沫破灭提前做好了准备”,引起业内关于二三线城市是否存在泡沫的热烈争论。

争论归争论,开发商大量增加在二二线城市土地储备,则是不争的事实。根据中原地产报告,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占土地储备比重高达81%。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到了95%;中海地产、华润置地占比也都达到约89%。今年以来,这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市,其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。

无论对二三线城市泡沫存在和程度的判断如何,在一线城市拿地成本不断飙升的助推下,开发商纷纷转战二三线城市的趋势已越加清晰,长三角、珠三角、环渤海地区,是他们部署土地储备与人员团队之重点区域。

1月22日,龙湖以22.85亿元的总价,在江苏省常州市夺得两块总面积约38.5万平方米的别墅用地,楼面地价约5939元/平方米。龙湖北京营销总监魏健将于4月1日被派往常州,他对二三线城市泡沫论颇不以为然。

“苏南人很有钱,城市建设也不错,但我去考察后发现,老百姓的住房条件还跟不上,多是当地的小开发商在建房,知名开发商和高档小区很少。地方政府很欢迎我们去建房,这样不仅有品牌效应,也能带动当地的消费。”魏健对本刊记者说。

魏健认为,苏南等地区远没有所谓的房地产泡沫。当地土地价格合理,没有开发商扎堆的情况,房价还是老百姓能够接受的程度,投资和投机的比例远比一线城市低,“这样的市场很健康,有很好的发展潜力。”因此,龙湖未来还将加大在二三线城市的拿地力度。

花样年总裁潘军也持乐观看法。尽管随着一线城市地价飙升,越来越多的开发商加快了进入二三线城市的步伐,竞争确实在加剧,但潘军认为,无论在拿地环节还是开发销售环节,都还未出现短兵相接的对垒场面。究其原因,主要是“土地供应充足,各开发各的”。

花样年于2009年11月在香港联交所上市,长期在大本营深圳以及成都、东莞等城市进行开发,并未进入京沪等竞争激烈的一线城市。潘军称,开发商大规模转战二三线城市,主要原因就是购地成本低,“毕竟一线城市的地价太高,把大部分开发商都挤出去了。”

有的开发商则更加保守,认为相对当地居民的收入水平,二线城市中杭州、天津、成都、长沙等地的房价已经相当高,“现在很多城市,开发商想进都进不去了,真正有地可拿并能够保证利润的,只有三四线城市。”

阳光壹佰总裁易小迪3月12日在公开场合表示:一线城市已经烧糊了;二线城市水刚开,所有的开发商正赶去添火;三线城市,地方政府拼命招商引资拉高房价。不同的城市泡沫的出现和程度都不一样。

“阳光壹佰的策略是,凡是很活跃的地方,就不进了;很多年前我们就去了二线城市,现在二线城市的火越烧越旺,不敢再待了。接下来该怎么办,我们很困惑。”易小迪对本刊记者说。

城镇化虚实

尽管有悲观看法,二三线城市各种新城开发、城镇化运动,的确创造了大量实实在在的土地供给,吸引开发商们纷纷逐利而来。

花样年总裁潘军表示,一方面,基础设施建设的完善,为未来房价的上涨提供了支撑;另一方面,新城开发提供的大量土地,是开发商以较为低廉的代价迅速扩大土地储备的良机。

自2008年,中国的众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设,包括天津滨海新区、石家庄滨河新城、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等。这给胃口庞大的开发商提供了机会。

2009年3月,中冶置业的母公司中国冶金科工股份有限公司启动500亿元资金,支持石家庄市城市综合项目的建设。中冶置业也将以城市运营商的角色,参与到石家庄新城建设的土地一级开发、城市配套基础设施、保障性住房及相关后续城市开发建设中。

“城镇化对房地产行业的影响,主要是城市改造蕴藏的房价升值空间,户籍制度改革带来的人口增长,以及产业增长所带来的居民收入水平提高。”中原地产董事程澐向本刊记者表示。

2009年12月,中央经济工作会议提出,要“积极稳妥推进”城镇化,提升城镇发展质量和水平,放宽中小城市和城镇户籍限制,提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平。

程澐认为,“如果仅拉出城镇化的大旗,而不花真金白银进行基础设施的改造升级,户籍制度改革没有实质性进展,那么城镇化就仅仅是一个炒作的概念。”

中国指数研究院的监测系统使用“非农业户籍人口/总户籍人口”作为“城镇化率”,根据这个指标,天津2008年的城镇化率是60.72%,2007年和2006年分别是60.57%和60.18%,基本上没什么变化。

但这跟天津市近几年的城市化进程情况却有巨大差异。“主要原因就是大部分外来人口,特别是农村户口,无法入当地的城市户籍。” 中国指数研究院研究员钟文辉表示。

在天津市蓬勃发展的滨海新区中,10%左右的房地产购买是投资性需求,而这些人基本上都不是天津户籍。因此,钟文辉认为,“城镇化是一个虚的东西,开发商来到二三线城市,看重的是潜力和前景,其中最主要的是交通、基础设施建设;其次是当地的经济增长,居民收入水平,即购买力的问题。”

地方软约束

3月以来,在港上市房地产企业迎来披露年报高峰期,在开发商接到的境外投资者问询中,频率最高的当属对中国政府出台的房地产调控政策的预测和评估。

瑞银香港一位地产分析师向本刊记者表示,调控政策的不确定性,成为中国开发商面临的最大难题,而对调控政策的预测、评估和应对之法,则直接决定了境外投资者对公司股票的信心。“如果开发商不能就中国政府的调控政策制定详细明确的应对策略,那么就比较难以赢得境外投资者的长期信赖。”

齐鲁证券发布研究报告认为,由于土地财政和政绩考核的制度因素,从利益驱动角度来看,地方政府并没有调控房价的动力。在当前情况下,地方政府调控房价的驱动因素依然主要来自于中央政府的压力;而地方政府调控的效果,还是主要取决于地方政府的执行力度,以及中央对地方的督察和问责。

对于开发商,地方政府较为宽松的政策环境,正是二三线城市的诱人之处。自2009年底“国11条”出台以来,各个地方出台的调控政策普遍表现温和。相较于一线城市,二三线城市在房地产调控上的动力明显不足。

地方政府调控监管软化的情况下,房地产公司似乎要更多地依赖自律能力。龙湖地产的魏健认为,良好的自我掌控能力是开发商大规模进军二三线城市的必备条件。“新到一个城市,首先需要建立一套完整的运作体系,也需要打通地方上的各种关系。如果摊子铺的太大,而管理能力和人员配备都跟不上的话,项目就容易砸在手里。”

但为了在二三线城市抢占地盘,部分开发商往往先大手笔购地,然后再考虑如何开发、资金和人员配备的问题。这或将成为未来出现大量囤地现象的诱因,对开发商的资金链和管理能力也是一个严峻的考验。

2月8日,在国土部召开的2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议上,国家土地总督察徐绍史表示,现在房地产企业、房地产开发资金在向二三线城市走,监管的任务非常重。

据一位长期参与地方政府城市建设开发的律师介绍,地方上的囤地情况十分严重且难以清查。“国土部的卫星扫描,是每隔一段时间绕一圈。要扫到哪个省市的哪块地时,开发商往往能预先得到消息,于是就会派几个人几辆车假装挖挖土,过两天卫星走了,人车就回来了。”

3月22日,国土部在加强房地产用地供应和监管工作视频会议上再次提出,“要求各地从今年3月开始到7月底,开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。” 这一新令究竟能落实到何处,执行到什么程度,市场需拭目以待。
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