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房产税:为何犹抱琵琶半遮面?

2010年,房地产新政一波接着一波。尤其是近几日热议不断的房产税,又将房地产市场未来的走向推到风口浪尖。   究竟该不该改革房产税?如何征收?对于我省而言,实施改革后房产税的可行性有多大?雾里看花中,来自各个层面的声音不尽相同。   房产税,究竟是抑制楼市疯涨的最后一根稻草?还是新一轮政策出台之前的问路石?   房产税的前世今生   “房产税原来就有,并不是一个新生税种。

这次所提的房产税无非是扩大了征收范围。”省地税局税政一处副处长冯苏方直言。“原来的征收范围限于城镇的经营性房屋,对个人非营业性房产免税。而此次,则将个人用于出租或买卖的房屋视作经营性行为,将其纳入征收范围。”   据介绍,早在1986年,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,并从当年10月1日开始实施。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税种的个别财产税,征收对象只是房屋。房产税的税率依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳;依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。   在今年3月以来,沪渝两地即将开征房产税进行试点的传言便不绝于耳。今年4月8日,上海传出准备开征住房保有税的消息,且“基本方案已经确定”。根据被披露的草案内容,起征点在人均住房面积70平方米以上,税率为0.8%。   直到5月31日,国务院同意发展改革委逐步推进房产税改革,众说纷纭的传闻和争论才算告一段落。   实施还要翻过许多“坎”   就眼下看,房产税的改革之所以迟迟难以露面,有业内人士一语中的,房产税改革并非是一帆风顺,仍然有崇山峻岭的阻隔。要想顺利地翻过这些坎,似乎并不那么容易。   “房产税改革有很大的局限性,它只能对同一个地区的房源进行限制,对于在异地购房的情况却没有约束力。”冯苏方处长打了个简单比方:一个人在太原只有一套房,为了逃避第二套房的房产税,他又去北京、上海、海南等地各置房产一套,这样他一共拥有四套房产。但是由于他在每个地方的房子只有一套,自然也就不用交房产税。   “很多情况,我们都无法控制。我们国家房地产信息登记和个人家庭成员财产信息不够完善,房屋产权登记制度也不够清晰。”冯苏方处长对此直言不讳,“这个政策要想真正实施,确实是一项系统而又复杂的工作。”   省地税局一位相关负责人也透露出自己的担忧:对于税务部门而言,计税、网络信息等辅助条件跟不上。因为一旦开征,按照目前的税务机关力量,不断变更的房地产信息,会使税源无法稳定,很有可能会造成很大的漏税局面。   严控经营性行为是主旨   房产税的改革“剑指”高房价?然而,它究竟能不能“驯服”高房价,完成他的历史使命?在改革的过程中,还会遇到哪些艰难险阻?   “改革后的房产税主要针对出租或买卖现象,严格控制房屋经营性行为。对炒房客有一定的限制作用,以此来调节整个市场的房价,起到抑制房价的作用。”冯苏方表示。   近年来,在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,致使部分城市房价在短期内迅速飙升。这边有住房需求的人囊中羞涩、没钱买房;那边不少炒房客以极低的成本囤积大量房源伺机待涨。因此打击炒房客、抑制投机行为被各界视为调控楼市的铁腕。   然而事实上,过去几年里,房价连年疯涨并不是炒房客的全部责任,各个地方政府出卖土地而换取财政收入,导致土地价格不断飙升是一个重要原因。   近几年来,土地价格不断飙升,致使开发商拿地价格也居高不下,楼面地价加上建安成本,最终面向市场的房价也频频创出新高。人们在质问开发商为何房价如此高时,开发商似乎也很委屈,追溯源头,高地价成众矢之的。一位不愿透露姓名的业内人士直言,征收的房产税虽然可以在一定程度上抑制房价,弥补地方政府在土地出让金上的增收不足,但与部分政府通过卖地就能轻而易举获得几亿甚至几十亿的土地出让金相比,所减少的大笔财政收入将难以填补。   防止房产税成本转嫁   房产税是每年计征一次,那么这部分高出来的成本会不会转嫁到购房者身上,引起新一轮的房价上涨?房产税的征收,是否会影响二手房市场?毕竟房产税不向开发商征收,当大量的市民都从开发商手里买房子,而不买二手房,会不会因此而引发开发商的新一轮涨价?   房产税改革,还未盖棺定论,其引发的争议和问题便层出不穷。这些问题,似乎成了买卖双方都关注的焦点。   冯苏方处长解释道:“中国城市化尚未完成,国内大城市的住房市场总体上仍然处于卖方市场,刚性需求也十分旺盛。因此,虽然房产税改革后缴纳房产税税款的是炒房客,但他们极有可能将这一税种所产生的税款转嫁到一些有刚性需求的购房者身上。还会引发的问题是,按照规定,三套以上个人住房都必须缴纳高额房产税,到那个时候,很多城市普通居民自然不愿持有非自住用房,那么大量的农民工、外来大学生将无处租房。或许,他们最终也可能会成为房产税的消费者。”
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